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不得拒租停車位 北京擬出物業管理新規

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前期物業合同年限、成立業主大會、車位不得只售不租……眾多與居民息息相關的問題將得到法律回應。10月22日,新版《北京市物業管理條例(草案)》(以下簡稱《草案》)正式出爐,并面向社會公開征求意見。盡管《草案》公示只是第一步,并未進入執行階段,但對當下諸多問題的解決方式提供了參照,規范物業管理的主基調已經定下。

舊物業拒退出日罰1萬

《草案》規定,前期物業服務合同期限最長不超過兩年,具體期限在前期物業服務合同中約定。期限屆滿前3個月,由業主共同決定是否繼續使用前期物業管理人。

北京市律師協會房地產法律委員會委員李松介紹稱,我國法律對于物業管理服務合同訂立時是否應當確定合同期限沒有具體的要求,即可以約定期限,也可以不約定期限。但并不只是說只要約定了期限,物業合同就應該到合同期限屆滿時才能終止。而國家層面的《物業管理條例》規定,在約定的期限未滿前,如果業主委員會與新選聘的物業服務企業簽訂的物業管理服務合同生效,則原物業管理服務合同自行終止。

據媒體報道,去年8月,朝陽區某小區成立業委會過程中,票箱在居委會公然遭砸搶;去年10月,芳群公寓成立了新的業委會,同時業委會決定辭退小區物業康家興業物業管理有限公司,直至今年8月,新老物業依然未能交接完畢……

在物業交接方面,《草案》規定,業主共同決定解聘物業管理人的,物業管理人應當自接到通知之日起30日內履行下列交接義務,并撤出物業管理區域。原物業管理人不得以業主欠交物業服務費用、對業主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接,不得以任何理由阻撓、干擾、妨礙新的物業管理人進場服務。原物業管理人應當在辦理交接至退出物業管理區域期間,維持正常的物業管理秩序。對拒不移交有關資料或者財務的,處1萬元以上10萬元以下的罰款;拒不退出物業管理區域的,自規定時間屆滿次日起處每日1萬元的罰款。

此外,對于物業管理費,《草案》明確建立物業服務收費動態調整機制。商品房小區物業服務收費實行市場調節價,由業主和物業服務企業遵循合理、公開、質價相符的原則進行協商。物業服務費納入政府定價目錄的,規定由市發改委會同市住房和城鄉建設行政主管部門根據實際情況予以調整。

破解業委會成立難

目前,本市不少住宅小區都出現了業主大會、業委會的成立難,其中難題之一就是要有足夠的業主人數。《草案》規定,一個物業管理區域內,已交付業主的專有部分達到建筑物總面積50%以上的,5%以上的業主、專有部分占建筑物總面積5%以上的業主或者建設單位可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業主大會的申請,居(村)民委員會也可以組織達到前述條件的業主或者建設單位提出成立業主大會的申請。

業主大會采取會議方式,可以確定或者調整物業服務方式、服務內容、服務標準和服務價格;選聘、解聘物業管理人或者不再接受事實服務;籌集、管理和使用專項維修資金;申請改建、重建建筑物及其附屬設施;決定物業共用部分的經營方式,管理、使用物業共用部分經營收益等共有資金等。

實際上,北京市已經有不少小區建立了業委會。位于回龍觀東大街南側、黃平路東側的華龍苑北里社區就是其中一個,在第三屆業委會的幫助下,小區解決了新老物業更換、市政水置換等“老大難”問題。

不過業委會的建設也需要相應的專業人士參與,否則可能會適得其反。據華龍苑北里社區黨支部書記王翠娟介紹,2008年業主曾自發成立了第一屆業委會,不過當時的業委會法律法規意識淡薄,在任期當中,沒有經過業主大會表決就將社區1號樓地下室一層的設備層出租給第三方,并且隔成60余間群租房,還簽訂了十年的超期不收費合同。

對于業委會成立難的原因,北京市盛廷律師事務所律師畢文強分析稱,不少小區組織成立業委會的成本太高,小區人口多、規模大,業主組織能力弱。此外,政府治理層面也存在一定的缺陷,例如,對業委會的管理不夠重視不夠專業,這主要體現在部門建制、人員安排上不重視,被動不作為或主動亂作為。

停車位優先出租業主

面對住戶多、停車位少的現狀,小區內的停車位如何用備受關注。《草案》明確提出,物業管理區域內規劃用于停放車輛的車位、車庫,應當用于滿足業主的需要。用于出售的,不得出售給本物業管理區域業主以外的其他人;尚未出售或者用于出租的,應當優先出租給本物業管理區域業主,不得以只售不租為由拒絕出租。滿足業主需要后仍有空余的,可以臨時按月出租給物業管理區域外的其他人。

據北京京云律師事務所律師張曉黎介紹,根據我國《物權法》第七十四條規定,小區建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫應當滿足業主的需要。建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地,用于停放汽車的車位,屬于業主共有。

也就是說,小區的車位是建筑規劃內的,在出售、附贈或出租前,一般屬于開發商所有,由開發商與業主分別協商約定產權轉移方式或使用權歸屬,但應當首先滿足業主的需要。因此,如果開發商把規劃內的車位出售給本小區業主以外的其他個人、組織,損害業主權利的,或者是開發商擅自處分業主共有車位,損害業主權利的,業主都可以追究開發商的侵權責任。

若將車位出租給業主以外的其他人的,根據《草案》的規定,區住房和城鄉建設或者房屋行政主管部門責令限期改正,沒收違法所得,按每個違法出租車位處5000元以上1萬元以下的罰款;拒不改正的,按每個違法出租車位處每月2000元的罰款。

而國家層面《物業管理條例》規定,小區車庫、車位應該優先滿足本小區業主,不能“只售不租”;若違反規定逾期不改正的,最高將罰款10萬元。而目前一線城市的小區車位價格約在20萬元左右或以上,因此一位不愿透露姓名的律師表示,這個罰款金額對于開發商只是皮毛。


(來源:北京商報)


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