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直擊限購松綁傳聞中的燕郊:傳聞已成開發商銷售手段

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一則“定向放松限購”的消息,使沉寂許久的燕郊樓市似乎又“火熱”了起來,然而看似火熱的背后卻存在很大的水分。北京商報記者本周調查發現,所謂燕郊“定向放松限購”的消息目前還沒有官方下發的正式通知,但當地多家樓盤已將其作為一種“促銷”手段,激勵購房者盡快入場。多家燕郊售樓處銷售人員表示,在近三年樓市限購高壓下,放松限購已經成了一個趨勢,房子就那么多,后期漲價可想而知。另有銷售人員表示,已有開發商停售存房,準備漲價了,所以要在政策下發前抓住“低價”房的機會。

自2017年限購后,燕郊房價斷崖式下跌,如果“定向放松限購”能夠落實,燕郊樓市是否能迎來“第二春”?對此,有分析認為,按照政策內容,“定向放松限購”只針對新房市場,目前燕郊的新房數量并不多,幾倍于新房的燕郊二手房市場卻絲毫沒有受到政策惠及,即使“定向放松限購”后,燕郊樓市也難言利好。

屬于外來客群的“傳言”

10月18日晚間,網上有消息傳出,三河住建局組織了一次商品房銷售會議,凡燕郊中省直單位、高校、醫院或燕郊高新區名義引進的企業員工(戶籍不限),在燕郊(含三河市區)無住房,可以在燕郊購買一套新建商品住房(即一手房或新房)。

北京商報記者隨即聯系上述提到的監管部門,工作人員回應稱,“根本沒有這回事,消息是假的,一切以官方口徑為準”。

但樓盤銷售人員已將傳言作為一種“促銷”手段,激勵購房者盡快入場。

“放開限購政策目前還沒有具體落實,但這是早晚的事情。”多家燕郊售樓處銷售人員告訴記者,目前燕郊放松限購政策雖然還沒有正式下發,但在近三年樓市限購高壓下,放松限購已經成了一個趨勢,房子就那么多,后期漲價可想而知。

另有銷售人員表示,目前已經有開發商停售存房,打著“漲價”的算盤,所以要抓住現有可購買房源,再不買就遲了。

不知道是受樓市遇冷的影響,還是確如上述銷售人員所說的存房惜售,記者在走訪中也發現,目前燕郊的新房項目確實不多,而且多以商住房為主。“限購政策卡得太死,只有商住房,北京等外來購房者才有資質買。”一商住房銷售人員稱,在燕郊買房的多為“北漂一族”,商住房項目雖然與住宅項目相比不具備優勢,但勝在便宜、不需要購買資質。

在號稱燕郊“售樓一條街”的京榆大街上,鱗次櫛比的售樓處也昭示著這座小城鎮曾經的熱鬧與繁華。現如今,昔日繁華不再,大部分售樓處也已關門上鎖,一片蕭條景象。“燕郊限購是時候松綁了,不然就沒飯吃了。”一位樓盤銷售人員告訴記者,放松限購政策雖然還“飄著”,但看房的人已經行動起來了,今天來看房的人是原來的好幾倍,一個銷售要帶好幾組客戶。記者在現場也看到,前來咨詢的看房者確實不少,有之前心里猶豫再次探盤的看房者,有聽到限購政策放松后,來核實消息的看房者,沉寂許久的燕郊樓市似乎又“火熱”起來了。

“不管政策怎么變,跟我的關系都不大,自從燕郊房價上萬后,我就斷了買房的念頭。”在一家小吃店,土生土長的燕郊人、店主張師傅與記者聊起買房話題時也感慨頗多。在張師傅看來,“按照目前的收入水平,燕郊本地人大部分都買不起新房子,無論政策怎么放松,只要價格不降下來,與燕郊土著的關系都不大,這是屬于北京等外來購房者的政策”。

二手房難題  入場易出場難   

“有點常識的人都知道這是謠言。”中原地產首席分析師張大偉分析稱,燕郊是全中國唯一存在的,行政級別是一個鄉鎮,但城市規模相當于一個三線城市,房價則比大部分二線城市還要高。但不同于一二線城市,燕郊的行政級別太低,沒有發布政策機構,歷史上也沒有過單獨只針對燕郊一個鎮出臺樓市政策的記錄,所有樓市政策都是由管委會或者三河市發布的。

另有分析認為,先不談上述消息能不能落實,目前燕郊的新房數量并不多,幾倍于新房的燕郊二手房市場絲毫沒有受到上述政策惠及,即使“定向放松限購”后,燕郊樓市也難言利好。

燕郊一家中介人員向北京商報記者表示,“定向放松限購”只針對新房市場,對于存量較大的燕郊二手房市場卻沒有絲毫影響。目前燕郊的二手房數量要比新房多,且價格要遠遠低于新房,即使是特別好的地段也不具備與新房競爭的可能。“或許是燕郊現有的二手房數量太多了,所以價格才一直沒有漲起來,但如果有購買資質的話,現在是入手燕郊二手房的好時機。”該中介人員向記者推薦道。

事實上,對于燕郊二手房市場感受最深的,是那些曾經的“炒房者”。自限購令出臺后,炒房者手里的房子一方面價格被不斷壓低,另一方面“變現”途徑也被設置了諸多障礙。有炒房者表示,自2017年限購后,燕郊房價斷崖式下跌,目前持有的房子總價被“攔腰”一刀,還不及當初買房的一半。房子不好賣、不愿賣,才最折磨人。

值得一提的是,北京商報記者在走訪期間也遇到另一番景象。有房主在聽說放松限購政策后,起了“惜售提價”的念頭。雖然中介人員再三強調,政策落實與二手房市場無關,但該房主卻表示,“有一就有二,有了開頭,后面還會難嗎?即使不能賺點,但也不能虧太多,再等等、再看看吧”。

中介人員雖然不認同上述觀點,但他也表示,燕郊的地理位置與北京城市副中心僅一河之隔,相較于其他環京地區,具有很明顯的優勢,目前燕郊地段差一點的二手房價格已經跌到1.3萬元/平方米左右,燕郊的二手房價格已經觸底,未來只會越來越好。

局部放松存在合理性

在房地產限購高壓下,燕郊樓市持續低迷。諸葛找房數據顯示,近期燕郊新房成交均價不斷走低,已由今年2月的2.1萬元/平方米下降到9月的1.6萬元/平方米,月成交量也多為兩位數。

“受燕郊低迷市場影響,‘傳言’政策確有變為現實的可能。”合碩機構首席分析師郭毅對北京商報記者表示,從今年開始,燕郊多宗土地掛牌出讓,住宅用地的出讓速度明顯加快,如果燕郊在政策方面不對商品住宅有所放松的話,那么新出讓土地很有可能會遭到市場的冷遇。

在郭毅看來,“政策松綁”往往是刺激樓市的最好手段,但在“房住不炒”的大背景下,燕郊全面放開限購的可能幾乎為零。一定范圍內放松限購是被允許的,一方面可以緩解燕郊新房市場售賣壓力,另一方面也保障該地房價不會出現強烈反彈。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則表示,燕郊房價已擠掉了“泡沫”,處于相對穩定的狀態,具備了放松的條件。從整個市場來看,局部放松的導向也比較明顯。

回歸到“定向放松限購”內容,其針對遷入北京城市副中心機關事業單位的干部及職工的政策制定,也與多地發布的人才引入政策相類似,人才引入政策變相“松綁”了房地產限購政策,對樓市來說局部放松成為可能。據張大偉介紹,9月以來,各地人才政策依然頻繁發布,累計已超過30城發布了各種人才引入政策。整體年內累計看,2019年全國已經有超過150城發布了各種人才政策,比2018年同期上漲40%。

目前來看,燕郊“定向放松限購”政策雖然存在一定的合理性,但傳言終歸是傳言。對此,張大偉也特別強調,燕郊是全國樓市樣本,是北京先行指標,燕郊炒作基本就代表了市場要醞釀升溫。現在看來,2018年四季度醞釀的燕郊社保互認、人才政策,又一次炒作了,有可能代表了市場在醞釀又一次小陽春。


(來源:北京商報)


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