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《北京市物業管理條例(草案)》公開征求意見:業委會難成立 可建物管會

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物業服務合同到期,老物業公司卻賴著不走;應急物業服務引進,卻沒解決小區的管理矛盾;業主對前期物業公司的服務不滿意,可開發商當初的合同一簽就是5年;……在住宅小區的物業管理中,業主與物業公司的糾紛常常成為矛盾的焦點。

昨天,市司法局、市住建委公布《北京市物業管理條例(草案)》并面向社會公開征求意見。針對物業公司的走與留,《草案》提出前期物業服務合同期限最長不超過2年,應急物業服務期限不超過6個月,而對于拒不退出物業管理區域的老物業,或將面臨每日1萬元的罰款。

問題:前期物業究竟服務多久?

解答:合同期限最長2年

購房人曹先生最近看上了一個通州區的期房項目,去售樓處看房時,物業費多少、物業公司是哪家、合同要履約多久,開發商都已決定好了。“有的期房,前期物業合同一簽就是5年,如果咱業主不滿意怎么辦?”時常聽朋友說起物業公司服務的不足,曹先生難免有點擔心。

前期物業公司究竟能服務多久?此次出臺的《草案》,給此戴上了“緊箍咒”。《草案》提出,建設單位承擔前期物業服務責任。建設單位銷售房屋前,應當選聘前期物業管理人,簽訂前期物業服務合同,并將前期物業服務合同約定的內容作為房屋買賣合同的附件或者直接納入房屋買賣合同。自前期物業服務合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發生的物業服務費用,由建設單位承擔。出售房屋交付之日的次月至前期物業服務合同終止之日的當月發生的物業服務費用,由業主按照房屋銷售合同的約定承擔,但前期物業服務合同期限最長不超過2年。

問題:前期物業服務合同快到期了,業主怎么做?

解答:由業主共同決定是否繼續使用前期物業管理人

前期物業服務合同兩年快到期了,業主們應該怎么做?《草案》提出,前期物業服務合同期限屆滿前3個月,由業主共同決定是否繼續使用前期物業管理人。期限屆滿,業主未就是否繼續使用前期物業管理人做出決定的,在業主共同決定重新選聘物業管理人、簽訂新的物業服務合同并生效之前,前期物業管理人繼續提供服務;期限未滿或者未約定前期物業服務期限,業主共同決定重新選聘物業管理人、簽訂新的物業服務合同并生效的,前期物業服務合同終止。

問題:老物業賴著不走怎么辦?

解答:拒不退出每日罰1萬元

在本報此前的報道中,多次報道過物業服務合同到期后,老物業卻拒絕退場、賴著不走的情況,新老物業公司的同時存在,讓小區的物業服務出現了“真空”,由此也引發了諸多矛盾。

新出臺的《草案》,對賴著不走的老物業提出了制約。《草案》提出,業主共同決定解聘物業管理人的,物業管理人應當自接到通知之日起30日內履行交接義務,并撤出物業管理區域。原物業管理人不得以業主欠交物業服務費用、對業主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接,不得以任何理由阻撓、干擾、妨礙新的物業管理人進場服務。與此同時,新物業管理人不得強行接管物業。

對于原物業管理人拒不移交有關資料或者財物的,或者拒不撤出物業管理區域的,區住房和城鄉建設或者房屋行政主管部門將責令限期改正,逾期不改正,仍拒不移交有關資料或者財務的,處1萬元以上10萬元以下的罰款;拒不退出物業管理區域的,自規定時間屆滿次日起處每日1萬元的罰款。

問題:應急物業超期“服役”怎么辦?

解答:應急物業服務期限不超6個月

為了拒絕老物業中途撤離、新物業卻還沒到位的情況,小區引入了應急物業,誰知,應急物業公司從此卻駐扎在小區不走了。此前,本報曾報道過應急物業出現“超期”服役,原定3個月1年還不走的情況。

作為應急措施的應急物業服務,服務什么?服務多久?此次,《草案》給出了較為細致的規定。《草案》提出,物業管理區域突發失管狀態時,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織有關單位確定應急物業管理人,提供供水、垃圾清運、電梯運行等維持業主基本生活服務事項的應急服務。提供應急物業服務的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將服務內容、服務期限、服務費用等相關內容在物業管理區域內公示。應急物業服務期限不超過6個月,費用由全體業主承擔。

問題:“業委會成立難”的小區怎么辦?

解答:可組建物業管理委員會

召開業主大會、成立業主委員會怎么就這么難?在關于住宅小區的物業工作中,業委會成立難是一直以來的難題。本報此前的報道中,就有3年都成立不了業主大會和業主委員會的案例。真的不具備條件成立業主大會的住宅小區,有沒有出路?新的答案是組建物業管理委員會。

《草案》提出,有下列情形之一的,街道辦事處、鄉鎮人民政府負責組建物業管理委員會,組織業主共同決定物業管理事項:不具備成立業主大會條件的;具備成立業主大會條件但因各種原因未成立的小區;業主大會成立后,未能選舉產生業主委員會的;需要重新選舉業主委員會,經物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府組織、指導后仍不能選舉產生業主委員會的。物業管理委員應由居(村)民委員會組織居(村)民委員會、業主、其他物業使用人代表7人以上組成,人數應當為單數,其中業主代表不少于物業管理委員會成員人數的二分之一。

在議事制度上,物業管理委員會會議應當有半數以上成員且半數以上業主代表成員參加,業主代表成員不能委托代理人參加會議。物業管理委員會確定的事項應當經半數以上的成員簽字同意。會議結束后3日內,物業管理委員會應當將會議情況以及確定事項在物業管理區域內公示10個工作日。

《草案》其他亮點

1 建立黨建引領下的社區治理架構

本市物業管理堅持黨的領導、政府主導、居民自治、多方參與、專業化管理的工作格局,物業管理納入社區治理體系,建立健全社區黨建引領,居(村)民委員會、業主委員會或者物業管理委員會、物業管理人、業主等共同參與的治理架構。

2 “單5%”即可申請成立業主大會

一個物業管理區域內,已交付業主的專有部分達到建筑物總面積50%以上的,5%以上的業主、專有部分占建筑物總面積5%以上的業主或者建設單位可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業主大會的申請。

3 不得以“只售不租”為由拒絕出租停車位

物業管理區域內規劃用于停放車輛的車位、車庫,應當用于滿足業主的需要。用于出售的,不得出售給本物業管理區域業主以外的其他人;尚未出售或者用于出租的,應當優先出租給本物業管理區域業主,不得以只售不租為由拒絕出租。滿足業主需要后仍有空余的,可以臨時按月出租給物業管理區域外的其他人。

4 商品房小區物業費實行市場調價

《草案》根據住宅小區不同類型對物業服務收費的動態調整進行了分類處理。其中,商品房小區物業服務收費實行市場調節價,由業主和物業服務企業遵循合理、公開、質價相符的原則進行協商。按規定納入政府定價目錄的住宅小區,由市發展改革委員會會同市住房和城鄉建設行政主管部門根據情況予以調整。

5 專項維修資金余額不足30%時需補足

專項維修資金應當專項用于物業共有共用區域、部位或者設施設備保修期滿后的維修、更新、改造,不得挪作他用,并設立專用賬戶。當專項維修資金余額不足首期籌集金額30%的,業主委員會或者物業管理委員會應當及時通知、督促業主按照屆時適用的標準補足專項維修資金。


(來源:北京晚報)


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